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            《南通市住宅物業管理條例》政策解讀新聞發布會

            來源: 南通市住房和城鄉建設局 發布時間:2020-07-20 字體:[ ]

            時間:2020年7月17日上午10:10

            主題:《南通市住宅物業管理條例》政策解讀

            地點:市新聞發布中心(圖書館大樓6樓)

            發布人:

            王開亮 市住房和城鄉建設局局長

            繆世海 市住房和城鄉建設局黨組成員

            高 陳 市人大法工委副調研員、立法處處長

            吳燕燕 市司法局立法處處長

            周海云 市住房和城鄉建設局物業管理處處長

            主持人:司祝建 市委宣傳部常務副部長

            圖文實錄:

            司祝建:

            各位媒體朋友、各位同志,大家上午好!歡迎大家出席由市政府新聞辦召開的新聞發布會。

            2020年3月20日南通市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過,2020年5月15日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準通過《南通市住宅物業管理條例》。

            為了幫助大家更好地了解相關情況,我們邀請了市住房和城鄉建設局局長王開亮同志,市住房和城鄉建設局黨組成員繆世海同志,市人大法工委副調研員、立法處處長高陳同志,市司法局立法處處長吳燕燕同志,市住房和城鄉建設局物業管理處處長周海云同志,向大家解讀《南通市住宅物業管理條例》有關內容,并回答記者提問。

            今天的發布會主要有兩項議程:一是由市住建局局長王開亮同志進行政策解讀,二是請媒體記者就關心的問題進行提問。

            首先,請市住房和城鄉建設局局長王開亮同志進行政策解讀。

            王開亮:

            新聞界的各位朋友,上午好!歡迎大家參加今天的新聞發布會!首先借此機會,向一直以來關心、支持我市住房城鄉建設事業的媒體記者、社會各界朋友表示衷心感謝。下面,我就《南通市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)起草背景、總體考慮、主要內容,向大家作簡要介紹。

            一、起草背景和過程

            住宅物業管理與廣大人民群眾的生活息息相關,對改善城市面貌、優化居住環境、維護社會穩定有著重要意義。2008年9月23日,市政府出臺了《市政府關于進一步加強市區社區物業管理工作的意見》(通政發〔2008〕59號),明確我市社區物業管理工作目標。隨著城市化進程不斷加快,居民群眾對居住環境、小區物業管理水平的需求不斷提升,在推進物業管理過程中,我們發現一些新問題,如業主大會、業主委員會職責履行不到位,業主難以實現自我管理;前期物業管理中,承接查驗等活動不規范,遺留問題較多;部門職責不清晰,執法進小區難;老舊小區需要加強管理等。為進一步規范住宅物業服務與管理行為,維護業主和物業服務企業合法權益,促進物業服務業健康發展,我局會同市人大常委會環資委、法工委、市司法局等部門在深入調查研究、認真總結經驗的基礎上,堅持問題導向,起草了《南通市住宅物業管理條例》。

            根據市委批準的立法計劃,《條例》作為我市2019年正式立法項目?!稐l例》起草過程中,依法將科學立法、民主立法貫穿立法全過程,深入開展調研,廣泛征集意見,組織相關人員赴成都、西安等地考察學習,多次召開相關部門、街道、社區、物業管理協會以及部分人大代表、物業服務企業負責人、業主委員會委員、業主代表等參加座談會。市人大常委會環資委、法工委對《條例》草案在謀篇布局、框架結構、制度設計等方面多次提出指導性意見。2019年10月12日,市政府第四十四次常務會議通過了《條例》草案。10月18日,市政府向市人大常委會提出審議《條例》草案的議案。11月28日,市人大常委會第二十七次會議進行初次審議,根據各方面的意見,對《條例》草案進行多次修改完善。今年3月20日,市第十五屆人大常委會第二十九次會議審議通過《南通市住宅物業管理條例》。5月15日,江蘇省第十三屆人大常委會第十六次會議批準《條例》?!稐l例》將于2020年10月1日起施行。

            二、總體考慮

            物業管理作為一項系統性工作,涉及環節多、輻射范圍廣,需要不斷探索和完善行之有效的制度和措施?!稐l例》循因施策,針對當前物業管理中存在的主要問題,一一作了制度安排,有些是對我市已有做法的固化,有些是借鑒兄弟城市的成功經驗,還有些是結合南通實際探索的舉措。

            三、主要內容

            《條例》分為7章,包括總則、業主和業主組織、前期物業管理、物業保修金與住宅專項維修資金、物業服務與監督、法律責任和附則,共63條。主要內容是:

            (一)突出黨建引領,明確政府及部門等職責

            一是充分發揮黨建引領作用?!稐l例》規定,建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制,發揮社區黨組織在基層社會治理中的領導作用(第三條)。鼓勵和支持業主中的中共黨員、人大代表、政協委員和其他社會知名人士參加業主委員會選舉(第十四條)。

            二是加強市、縣級政府的組織領導?!稐l例》規定,市、縣級政府應當加強對物業管理工作的組織領導,將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系;制定扶持政策,引導老舊小區、保障性住房的業主選聘物業服務企業開展物業管理活動,建立完善部門聯動管理體制(第四條)。

            三是明確有關部門和單位的工作職責?!稐l例》規定,物業管理主管部門負責物業管理活動的統一監督管理,建立物業服務第三方評估制度,會同相關部門建立物業管理公共服務平臺。公安、價格、規劃、環保、城管、衛生、應急、市場監管、人防、燃氣、供排水管理等有關部門按照各自職責,依法做好物業管理的相關工作。街道辦事處(鎮政府)具體負責指導、協調和監督。居(村)民委員會協助做好相關工作。物業管理協會協助做好信用信息管理。

            (二)加強對業主委員會的規范和監督

            一是明確業主委員會委員的任職資格?!稐l例》規定,業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有較強公信力和組織能力、模范履行業主義務的業主擔任(第十四條)。同時《條例》明確了業主不得作為委員候選人7種情形(第十五條)。

            二是規定業主委員會及其委員的禁止行為?!稐l例》規定,業主委員會及其委員不得有阻撓業主大會行使職權、拒絕執行其決定;擅自簽訂、解除物業服務合同;挪用、侵占業主共有財產;為自己或他人在物業收費、停車等方面謀取不當利益;挪用住宅專項維修資金等行為。委員有上述行為之一的,按照規則予以罷免,責令改正,并在物業管理區域內通告(第十六條、第五十八條)。

            三是加強對業主委員會的監督?!稐l例》規定,業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公示委員信息,每半年的工作經費收支、委員工作補貼等費用;委員、候補委員交納專項維修資金、每年交納物業費用、停車費以及車位使用情況等信息。未按照要求公示的,責令限期改正,拒不改正的,在物業管理區域內予以通告(第十七條、第五十九條)。同時,《條例》進一步規范了業主委員會換屆和移交工作(第十九條、第二十條)。

            (三)設立物業管理委員會制度

            針對部分住宅小區未能成立業主大會、業主委員會長期不能開展工作的情形,《條例》規定,不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立,經指導后仍不能成立的,可以成立物業管理委員會代行職責;業主委員會長期不能正常開展工作,經多次指導重新選舉,不能產生新的業主委員會的,可以成立物業管理委員會代行其職責(第二十一條)。物業管理委員會由街道辦事處(鎮政府)組織成立,成員由業主以及街道辦事處(鎮政府)、居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、公安派出所等派員組成。人數為九至十三人的單數,其中業主成員不少于百分之六十(第二十二條)。

            (四)規范前期物業管理

            一是規范物業服務企業的選聘?!稐l例》規定,建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的,經縣級物業管理主管部門批準,可以采取協議方式選聘(第二十六條)。

            二是規范物業承接查驗?!稐l例》規定,建設單位應當在物業交付使用十五日前,與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。交接后,發現存在隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。物業企業擅自承接未經查驗的物業,給業主造成損害的,依法承擔相應的責任(第二十八條)。物業企業承接物業未進行查驗的,責令限期改正,并記入信用檔案(第六十條)。

            三是規范物業服務用房的配置?!稐l例》規定,新建住宅項目,建設單位應當按照不低于總建筑面積千分之四比例配置,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并無償移交。其中,用于業主委員會議事活動用房的,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。住宅小區分期建設的,應當根據分期建設的面積和進度按比例配建或提供滿足物業服務活動的臨時用房。物業服務用房所有權屬于全體業主(第二十九條)。

            (五)規范物業保修金和住宅專項維修資金的交存和使用

            一是規范物業保修金的交納?!稐l例》規定,建設單位應當按照保修期限和范圍,承擔物業保修責任。在辦理房屋所有權首次登記前,按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金,交存期限為五年。保修期內出現的物業質量問題,保修金交存期滿仍未修復的,交存期延長至修復完成。保修期內,保修金不足以支付物業維修費用的,應當補足(第三十一條至第三十三條)。

            二是明確住宅專項維修資金的交存和使用規則。業主應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時,將首期住宅專項維修資金存入資金專戶。新建商品住宅物業配置電梯的,建設單位應當按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金,專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造(第三十五條)。專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當續籌資金(第三十九條)。物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用,按照規定在維修資金中列支:部分共用部分所需費用,由該部分業主按建筑面積比例承擔,全體共用部分所需費用,由全體業主按建筑面積比例承擔,有約定的,按約定(第三十七條)。設立維修資金應急使用制度。發生“屋面、外墻滲漏、樓體外立面脫落危險以及電梯故障、公共護(圍)欄嚴重破損、專用排水設施、消防設施功能障礙、二次供水水泵運行中斷”等危及人身、財產安全緊急情形,需要立即維修,但相關業主不能形成法定多數意見時,物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案,經資金代管部門復核后進行應急處置。維修費用經過審計并公示后,從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支(第三十八條)。

            三是明確統籌維修資金的籌集渠道。統籌維修資金主要用于房屋共用部位、設施設備無法正常使用以及受益人為全體業主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造?!稐l例》明確統籌維修資金的籌集渠道為:利用物業服務用房、業主共有的道路或者其他場地上的停車位、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的百分之七十應當作為統籌維修資金,業主大會另有約定的,從其約定;人民防空工程年度平戰結合收入中依照有關規定提取的資金,等等(第四十一條)。

            (六)加強對物業服務企業的監督

            一是規范物業服務企業信息公示?!稐l例》明確了物業服務企業應當及時在物業管理區域顯著位置公示的信息內容,包括營業執照、項目負責人、約定的服務內容及標準、收費項目及標準;電梯、消防、監控等專項設施設備日常維修保養情況;物業服務費用、公共水電費分攤以及共用部位、共用設施設備的收益收支情況;專項維修資金使用及業主分攤情況等(第四十六條)。物業服務企業未公示物業服務內容等信息或者公示失實信息的,責令限期改正,逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款(第六十條)。

            二是加強物業企業退出管理。物業企業應當按照《江蘇省物業管理條例》第五十六條等規定,向業主委員會移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產,同時移交承接查驗、業主信息、專項設施設備的技術手冊、維護保養記錄及聯系方式等相關資料(第四十七條)。未按照規定辦理移交手續的,責令限期改正,逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款(第六十條)。

            三是進一步規范物業服務企業的行為。鼓勵、引導業主大會通過公共服務平臺,采用招投標方式選聘物業企業。業主大會可以委托第三方評估機構對物業企業履約情況進行評估(第四十三條至第四十五條)。

            (七)規定物業服務收費標準及業主交費義務

            《條例》規定,物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費和其他服務費。普通住宅的前期物業公共服務費、汽車停放費實行政府指導價,業主大會成立后,是否實行政府指導價由業主大會決定。價格主管部門應當會同物業管理主管部門每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,并適時動態調整(第四十八條)。業主應按時交納物業公共服務費、公共能耗費等相關費用,物業所有權轉移時應結清物業費用(第四十九條、第五十條)。

            (八)加強老舊小區的物業管理

            《條例》明確,市、縣級人民政府應當制定扶持政策,引導老舊小區、保障性住房的業主選聘物業服務企業開展物業管理活動。制定老舊小區改造提升計劃,老舊小區內道路、雨污水管道、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金由政府負責。支持老舊小區加裝電梯。無物業管理的老舊小區,可以依托居委會實行自治管理(第四條、第五十四條至第五十七條)。

            下一步,我局將會同相關部門繼續把廣大市民對美好居住生活的向往作為努力的方向,積極應對物業管理新問題,抓緊制定相關細則和規范,全方位規范市場主體行為,保護消費者權益。

            我要發布的內容先介紹到這里。謝謝大家!

            司祝建:

            感謝王局長的發布!接下來進行第二項議程,請媒體記者就關心的問題進行提問,提問時請報一下所代表的新聞機構。

            南通廣播電視臺記者:

            《條例》出臺后,一旦發生管理糾紛問題,群眾是否有反映問題的“綠色通道”“快捷通道”?

            周海云:

            制定出臺《條例》最主要的目的就是解決當前物業管理中存在的問題,逐步提升全市物業服務管理品質。這個過程中,業主和物業服務企業之間可能會存在糾紛,處理渠道是非常暢通的。一是街道和社區都有矛盾糾紛協調機制,群眾可以第一時間向社區、街道和縣(市)區的物業執法部門反映;二是可以隨時向12345熱線、市長信箱、部門信箱反映,我們會第一時間協調處理;三是我們在日常工作中會進一步加強對物業服務企業的監管,對發現的問題督促物業服務企業盡快落實整改。

            南通日報記者:

            《條例》出臺后,對物業行業的監管有沒有什么創新舉措?

            周海云:

            對物業服務企業的監管一直是我們工作的重點,《條例》通過建立事中事后監管機制,規范物業服務行為。物業服務企業自身的服務水平提高了,那業主和物業服務企業間的矛盾就會相應地減少。一是對物業服務企業實行信用信息管理,每年發布“紅黑榜”,對排名前20名的企業鼓勵其積極參與到物業服務的招標市場中,對排名最后10名的企業取消下一年度的投標資格;二是要求物業服務企業落實信息公示制度,這點在《條例》中也有明確規定,物業服務企業必須定期在物業管理區域的顯著位置,公示包括營業執照、法人信息、物業維修資金的使用情況、公共收益的使用情況等信息;三是我們建立了“421”常態化管理機制,即每個月對物業服務企業的物業管理項目進行4次檢查、2次通報和1次點評,通過管理機制,常態化促進物業服務水平提升;四是加強信用信息管理,《條例》第五十三條規定,主管部門建立信用信息系統,對物業服務企業及項目負責人進行信用管理,每年對物業管理項目經理進行考核。

            司祝建:

            由于時間關系,記者提問就安排到這里。如果大家還有其他問題,可以在會后與相關部門的同志進行進一步的交流。

            今天的新聞發布會到此結束。謝謝大家!

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